Раздел ипотечной квартиры

Существует несколько вариантов раздела ипотечного долга.

В случае раздела квартиры, находящейся в залоге, в судебном порядке каждый супруг имеет право

-либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака;

-либо на половину доли в праве собственности на ипотечную квартиру.

При этом, кто из них является стороной договора ипотеки, а кто выступает поручителем или выступают ли они оба сторонами (созаемщиками) в договоре с кредитной организацией, значения не имеет, так как при заключении договора ипотеки солидарная ответственность супругов возникает автоматически.

 

Важно: При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, права кредитора не нарушаются, так как согласно ст. 39 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вследствие отчуждения заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Данный объект не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Для внесения изменений в кредитный договор с целью исключения из него одного из супругов в связи с признанием долга по кредитному договору и ипотечной квартиры собственностью другого супруга согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ требуется согласие банка, как кредитора.

 

Если супруги решают продолжать исполнять ипотечное обязательство, оформив на каждого по 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру и производя выплаты в размере, пропорциональном своей доле в ней, то в этом случае им следует обратиться в суд с исковым заявлением о разделе конкретной задолженности и процентов по кредитному договору.

Определение размера кредитной задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между должниками в соответствии с требованиями закона и поэтому не нарушает и не создает угрозу правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности.

 

Таким образом, при разделе общих долгов супругов происходит их распределение, то есть на каждого из супругов судом возлагается обязательство по погашению долга, возникшего в период брака, объем обязательств определяется исходя из размера присужденных каждому долей в совместно нажитом в период брака имуществе. Само распределение между супругами обязательств по погашению долга не является основанием для изменения этих обязательств перед третьими лицами либо распределение между супругами обязательств по погашению долга относится к существенным обстоятельствам, с которыми законодательство связывает возможность изменения условий договора в судебном порядке.

 

Если один из супругов откажется от исполнения своей части обязательства по кредитному договору, то судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению этого обязательства и бремя погашения задолженности в полном размере ляжет на другого супруга. В свою очередь, супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, приобретает право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму. Право регресса представляет собой право супруга, единолично выполнившего обязательства по договору, требовать возмещения от другого супруга, который тоже являлся лицом, на которое возложены долговые обязательства, но который не выплачивал денежную компенсацию за часть имущества, которое было передано в его собственность.

 

Чтобы избежать подобных ситуаций, супруги могут решить вопрос раздела ипотечного долга путем заключения брачного договора или соглашения о разделе имущества, договорившись самостоятельно, о том, кто из них и в каком размере оплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником квартиры (или его части), какой размер компенсационных выплат получит другой супруг. Например, супруги могут установить, что один из них полностью исполняет обязательство перед банком по погашению кредита. После исполнения кредитных обязательств и снятия залога другому супругу выплачивается компенсация, равная половине стоимости выплаченных в период брака кредитных платежей, а жилое помещение остается в собственности погасившего ипотеку супруга.

 

На практике нередки случаи, когда после расторжения брака и раздела имущества супруги не желают и не намериваются исполнять свои обязанности по договору ипотеки. Продажа квартиры и возврат непогашенной части кредита банку является лучшим решением в данной ситуации. К тому же, оставшуюся после расчета с банком сумму денежных средств супруги могут разделить между собой по своему усмотрению. Продажа заложенного имущества осуществляется с согласия банка и под его контролем.

 

Таким образом, супруги даже после расторжения брака и раздела имущества не могут просто отказаться от исполнения обязательства по возврату ипотечного кредита или без согласия банка изменить условия его возврата. Если они не могут прийти к компромиссу и допускают просрочку платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, независимо от размера задолженности, кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, обратившись в суд. В этом случае жилое помещение, находящееся в ипотеке, реализуется на торгах, вырученные суммы перечисляются в счет погашения задолженности, процентов по кредитному договору и неуплаченной части основной суммы долга. Оставшаяся после погашения обязательств сумма подлежит возврату супругам и разделу между ними по их усмотрению.

 

Важно: Все перечисленное применяется к случаям, когда право собственности на заложенное имущество было оформлено в период брака (независимо от того, на кого из супругов право было зарегистрировано). В случаях же, когда жилое помещение было приобретено одним из супругов по договору ипотеки до вступления в брак, несмотря на то, что ежемесячные платежи (или их часть) по ипотечному кредиту производились в том числе в период брака, жилое помещение не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью того супруга, который выступает стороной договора ипотеки. Выплаченные банку в период брака денежные средства в качестве ежемесячных платежей по договору считаются совместными расходами супругов и подлежат разделу в равных долях.

Наш адрес: метро «Теплый Стан» поселок Коммунарка
ул. Александры Монаховой, дом 10

Тел.:
8 (499) 130-83-87
8 (499) 130-85-07

График работы:
пн.,-пт., с 9:30 до 19:00
без перерыва
сб., с 10:00 до 18:00
вс., с 11:00 до 17:00
без перерыва