СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Под сделками (в том числе сделки с недвижимостью), понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (это, например, такие действия, как выдача доверенностей и составление завещаний, дача согласий, покупка, продажа, обмен и дарение имущества, сдача его в аренду, найм и т. п.).

Существуют односторонние сделки (доверенность, согласие или завещание). Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Также существуют двухсторонние или многосторонние сделки (договор, соглашение). Что касается сделки с недвижимым имуществом, направленной на отчуждение недвижимости (продажа, дарение и пр.), то это двухсторонняя сделка (многосторонняя сделка). В этом случае, для заключения договора или соглашения необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Нотариальное удостоверение сделки (сюда относятся и сделки с недвижимым имуществом) означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой стороны сделки права на её совершение, и осуществляется нотариусом в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Таким законом являются Основы законодательства Российской Федерации о нотариате.

Нотариальное удостоверение сделок (в том числе сделок, направленных на отчуждение недвижимости) обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

При удостоверении любых сделок (в том числе сделки с недвижимым имуществом), нотариус осуществляет следующие действия:
1. Устанавливает личность граждан, обратившихся к нему за совершением нотариального действия (изучает паспорт гражданина, проверяет действительность представленного документа, не истёк ли срок действия паспорта, не внесены ли в него изменения, в том числе отметки, делающие паспорт недействительным, принадлежит ли паспорт в действительности тому лицу, которое обратилось к нотариусу с просьбой совершить нотариальное действие).
2. Проверяет дееспособность обратившихся лиц, то есть способность своими действиями приобретать гражданские права и обязанности (уточняет возраст обратившегося лица, в ходе беседы с гражданином выясняет понимание им совершаемых действий).
3. Проверяет полномочия договорных представителей (лиц, действующих по поручению на основании договора, соглашения, доверенности) и законных представителей (в случае, если сделка совершается за малолетнего его законным представителем, или за недееспособного гражданина его опекуном, либо истребует согласие на совершение сделки несовершеннолетним от 14 до 18 лет или не полностью дееспособным лицом, которое дает его родитель, усыновитель или попечитель).
4. Выясняет волю обратившегося за совершением нотариального действия лица, проверяет её соответствие волеизъявлению, изложенному в отражающем содержание сделки документе (разъясняет смысл и значение проекта сделки (например, сделки с недвижимым имуществом), проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям обратившегося лица и не противоречит ли требованиям закона).

К совершению любой сделки. в том числе сделки с недвижимостью, нотариус не допустит лицо, хотя и дееспособное, но находящееся в таком состоянии в момент совершения сделки, которое не позволяет ему понимать значение своих действий или руководить своими действиями (если, к примеру, гражданин плохо себя чувствует, находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, под воздействием сильнодействующих лекарств и т. д.).

Нотариус не допустит совершения какой-бы то ни было сделки, в том числе сделки с недвижимым имуществом, под влиянием заблуждения, насилия или угрозы.

Нотариус также не допустит совершения кабальной сделки, то есть такой сделки, которая была бы совершена на крайне невыгодных условиях для одной из сторон. Такую сделку, в том числе сделку, направленную на отчуждение недвижимости, лицо могло бы совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем могла бы воспользоваться другая сторона сделки.

Не примет нотариус для совершения любого нотариального действия, равно как и для удостоверения сделки с недвижимостью документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, а также не подойдет для совершения нотариального действия документ, исполненный карандашом.

Текст нотариально удостоверяемой сделки, в том числе направленной на отчуждение недвижимости, как и любого нотариально оформленного документа, всегда будет написан четко и ясно, даты, числа и сроки, относящиеся к содержанию документа, будут обозначены хотя бы один раз словами (прописью), а наименования юридических лиц будут указаны без сокращений, с указанием адресов местонахождения их органов; фамилии, имена и отчества граждан, даты рождения и адреса их места жительства (места пребывания) всегда будут написаны полностью; в документе, объем которого превышает один лист, листы в обязательном порядке будут прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

Нотариус не удостоверит сделку (если это не мелкая бытовая сделка) с участием несовершеннолетнего, не достигшего четырнадцати лет (малолетнего), поскольку в его интересах сделки должны совершаться его родителями, усыновителями или опекунами (нередко для совершения сделок, в том числе сделки с недвижимостью, требуется предварительное разрешения органов опеки и попечительства).

В случае удостоверения сделки, направленной на отчуждение недвижимости, совершаемой от имени не эмансипированного несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, нотариус в обязательном порядке истребует согласие его родителей, усыновителей или попечителя, а также предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Указанное выше предварительное согласие органа опеки и попечительства истребуется нотариусом для удостоверения сделки с недвижимостью совершенно обоснованно. Это очень важный документ, необходимый для совершения нотариального  действия, если речь идёт о сделке, направленной на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

В частности, согласно статье 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок:
- по сдаче недвижимого имущества подопечного внаём, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
- по отчуждению имущества, в том числе недвижимого имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);
- совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав,
- раздел его имущества или выдел из него долей;
- на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
- отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
- заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
- заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

В случае, если органом опеки и попечительства буден обнаружен факт заключения какого-либо договора, в том числе сделки с недвижимым имуществом от имени подопечного без предварительного разрешения вышеуказанного органа, последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении в соответствии с действующим законодательством такого договора, за исключением тех случаев, когда такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора, в том числе сделки с недвижимостью, принадлежавшее подопечному имущество подлежит возврату, а причиненные сторонам договора убытки подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, установленными гражданским законодательством.

Указанные правила строго применяются к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть при совершении сделки с недвижимым имуществом, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника такого жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Если при совершении сделки, направленной на отчуждение недвижимости, затрагиваются права или охраняемые законом интересы вышеуказанных лиц, такие сделки с недвижимостью допускаются лишь с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Вот почему, учитывая важность документа, о котором речь шла выше, нотариус всегда истребует его, как в случае выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего, так и в случае удостоверения сделки с недвижимым имуществом.

Содержание любой нотариально удостоверяемой сделки, в том числе сделки с недвижимостью, а также заявления и иного удостоверяемого документа обязательно зачитывается сторонам нотариусом вслух.

Документы, оформляемые нотариусом, в том числе договоры, направленные на отчуждение недвижимости, подписываются строго в присутствии нотариуса, это означает, что при нотариальном удостоверении сделки с недвижимым имуществом, никто, не имея должных полномочий, никогда не подпишет за вас ваши документы.

Если гражданин, вследствие физических недостатков, болезни или по каким-то другим причинам не может лично расписаться в каком-либо нотариально оформляемом документе, в том числе в договоре, направленном на отчуждение недвижимости, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ сможет подписать другой гражданин (рукоприкладчик), с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

После совершения нотариального действия, в том числе сделки с недвижимым имуществом, экземпляр нотариально оформленного документа всегда будет выдан на руки только вам или специально уполномоченному вами представителю, а если полученный у нотариуса документ будет вами утрачен, вы всегда сможете получить у нотариуса:
- либо дубликат утраченного документа (поскольку экземпляры некоторых документов, таких, например, как нотариальные свидетельства, а также завещания, договоры и иные сделки, в том числе сделки с недвижимым имуществом, остаются в делах нотариуса),
- либо выписку из реестра нотариальных действий.

Все указанные действия нотариуса, выполняемые в установленном законом порядке и в установленные законом сроки, сводят к минимуму возможность любых злоупотреблений, нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, придают особую доказательственную силу документам, оформляемым нотариально.

В связи с этим особую значимость приобретает именно нотариальное удостоверение сделки, направленных на отчуждение недвижимости.

На сегодняшний день сделки с недвижимым имуществом (за исключением ренты и пожизненного содержания с иждивением) в соответствии с законом не требуют нотариального удостоверения, это означает, что практически полностью отсутствует какой-либо контроль за оборотом недвижимости со стороны государства, равно как и отсутствует защита прав лиц, совершающих сделки, направленные на отчуждение недвижимости.

Но по желанию сторон любые сделки с недвижимостью могут быть нотариально удостоверены. В этом случае нотариус несет полную личную имущественную ответственность за удостоверение договора, направленного на отчуждение недвижимости. При удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариусом будет осуществлён целый комплекс мероприятий:
- проведена полная правовая экспертиза заключаемого договора, в том числе направленного на отчуждение недвижимости;
- проверена принадлежность приобретаемого / отчуждаемого / сдаваемого / закладываемого / уступаемого по договору имущества;   
- произведен сбор необходимых справок и документов, в том числе будут оперативно собраны документы для регистрации собственности;
- произведена подача необходимых документов в регистрирующий орган (государственная регистрация прав);
- получение зарегистрированных документов после регистрации сделки и/или перехода права собственности (регистрация недвижимого имущества).

При подаче нотариусом на регистрацию пакета документов (документы для государственной регистрации прав), сделка и/или переход права собственности по сделке (регистрация прав на имущество) будут зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в сокращённые сроки, т.е. в течение трех рабочих дней. Следует отметить, что при подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлении иных действий, связанных с государственной регистрацией (имеется ввиду регистрация прав на имущество), нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершены нотариальные действия (в том числе сделки с недвижимостью). В данном случае прием документов и государственная регистрация прав проводится регистрирующим органом, учитывая, что полномочия нотариуса осуществляются без доверенности. Более того, если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие по удостоверению сделки с недвижимым имуществом, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы для государственной регистрации прав, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам (расходы на представителей и визит в регистрирующий орган для регистрация прав на имущество в таком случае для граждан отменяются).

Государственная регистрация прав, документы для регистрации собственности.

Останавливаясь подробнее на таком вопросе, как регистрация прав на имущество, важно отметить изменения, внесенные в Основы законодательства РФ о нотариате и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в силу с 1 февраля 2014 года, в соответствии с которыми нотариусам предоставлено право подавать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные документы для государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также право получать свидетельства о государственной регистрации прав и иные документы, в том числе документы для регистрации собственности, выдаваемые регистрирующим органом.

Указанный нормативный акт вводит предусмотренное статьей 86.2 Основ новое нотариальное действие - «предоставление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право подать документы для государственной регистрации прав возникает у нотариуса, удостоверившего сделки с недвижимостью, выдавшего свидетельство или совершившего исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним (регистрация недвижимого имущества), по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, в том числе сделки с недвижимым имуществом. Следует отметить, что, при подписании заявления о государственной регистрации (регистрация прав на имущество), а также об осуществлении иных действий, связанных с подачей соответствующих документов (имеются ввиду документы для регистрации собственности), нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие, и его полномочия осуществляются без доверенности. После регистрации (государственная регистрация прав) нотариус, совершивший нотариальное действие, в том числе сделки с недвижимостью, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их сторонам сделки.

Законодатель отменил проверку регистрирующим органом законности нотариально удостоверенной сделки с недвижимым имуществом. При государственной регистрации прав (регистрация недвижимого имущества) на основании нотариально удостоверенной сделки с недвижимостью органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки, направленной на отчуждение недвижимости, ответственность несет исключительно нотариус, риски которого подлежат обязательному страхованию. И это отнюдь не случайно. Только нотариус может обеспечить законность сделки с недвижимым имуществом, ее прозрачность для обеих сторон, а также возможность предоставления определенных доказательств в судебные органы в случае возникновения негативных последствий. Только нотариус может обеспечить защиту прав той категории граждан, которые в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не могут сами подписать документ. Только нотариус может исключить риск признания удостоверенных им сделок, направленных на отчуждение недвижимости, недействительными, по основаниям, которые связаны с пороком воли сторон сделки. К таким основаниям, например, можно отнести совершение сделки с недвижимостью не полностью дееспособным гражданином, или гражданином, ограниченным судом в дееспособности, гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, а также при совершение сделки с недвижимым имуществом под влиянием обмана, угрозы, насилия или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Ещё раз отметим, что в связи с отменой правовой экспертизы нотариально удостоверенных сделок (в том числе сделки с недвижимым имуществом) и выдаваемых нотариусом свидетельств о праве на наследство, свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, законодателем сокращены сроки государственной регистрации прав (регистрация прав на имущество) до трех рабочих дней.

Законодатель предоставил гражданам уникальную возможность. Любое лицо может совершать сделки с недвижимостью и подавать документы для регистрации собственности  (государственная регистрация прав) по принципу «единого окна», получив от нотариуса не только квалифицированную юридическую помощь, но и гарантию защиты его прав и законных интересов при совершении сделки с недвижимым имуществом, поскольку нотариус несет полную имущественную ответственность за совершенное нотариальное действие, профессиональная деятельность нотариуса застрахована в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, гражданину удастся значительно сэкономить свое драгоценное время и силы на этапе государственной регистрации (регистрация недвижимого имущества). Это нововведение дает высокую оценку перспективам развития нотариата и укрепления законности в гражданско-правовом обороте в целом, позволяет говорить о российском законодательстве как перешедшем на более высокую качественную ступень развития.

Сделки с недвижимостью

Наш адрес: метро «Теплый Стан» поселок Коммунарка
ул. Александры Монаховой, дом 10

Тел.:
8 (499) 130-83-87
8 (499) 130-85-07

График работы:
пн.,-пт., с 9:30 до 19:00
без перерыва
сб., с 10:00 до 18:00
вс., с 11:00 до 17:00
без перерыва