Договор дарения недвижимости

В январе 2025 года вступили в силу изменения в ГК РФ, в силу которых заключение  договора дарения квартиры через нотариуса стало обязательным, независимо от того кем доводятся друг другу даритель и одаряемый. До этого закон требовал нотариального удостоверения сделки лишь в отдельных случаях купли-продажи недвижимости и договоров дарения. В то же время оформление дарственной на квартиру допускалось в простой письменной форме. Теперь все сделки будут проходить с участием нотариуса, что сократит количество мошеннических схем в этой сфере и число судебных споров. 

Что дает дарственная на квартиру

Дарение согласно ГК РФ — это безвозмездная передача имущества одним лицом другому лицу, уменьшающая его количество у дарителя и увеличивающая у одаряемого. Сделка заключаются между физическими лицами, а также в качестве одной из сторон может выступать юридическое лицо.

Дарение — это двусторонняя сделка. Помимо желания дарителя передать свое имущество, должно быть согласие одаряемого на принятие его в дар. При этом договор дарения недвижимости согласно закону заключается только в письменной форме.. Суть сделки — ее безвозмездный характер. Если договором предусмотрено какое-либо встречное возмещение, он приобретает признаки притворной, фиктивной сделки и не признается дарением. 

Когда вступает в силу дарственная на квартиру

Моментом заключения сделки является подписание договора обеими сторонами, что означает законный переход имущества к одаряемому лицу.  Однако получения дарственной недостаточно, чтобы стать полноценным собственником недвижимости. Переход права собственности на недвижимые объекты регистрируется в ЕГРН, для чего оба участника сделки должны подать заявление в Росреестр через МФЦ и представить договор дарения недвижимого имущества вместе со своими личными документами, либо подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности через нотариуса. После получения выписки, в которой одаряемый будет указан в качестве собственника,  он получает полное право распоряжения квартирой. Даритель, в свою очередь, лишается всех прав на подаренное имущество.

Зачем нужен нотариально заверенный договор

Подавляющая часть дарителей — люди пожилого возраста, которые зачастую дарят родственниками единственную жилую квартиру, а иногда и нескольких объектов недвижимости (дачные участки, гаражи). В связи с этим возникает большое количество инцидентов и судебных дел по оспариванию сделок дарения. Причинами является неправильное составление договора дарения, требования об отмене сделки на основании того, что даритель не понимал последствий дарения, имеет плохое зрение, был введен в заблуждение.

Участились случаи принудительного выселения пожилых граждан из подаренных квартир, или продажа жилого помещения вместе с прописанным в нем жильцом. Большинства этих проблем можно избежать при грамотном юридическом сопровождении. Теперь вопрос, нужен ли нотариус при составлении договора дарения квартиры, решен окончательно: согласно п. 3. ст. 574 ГК РФ, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Кто и кому может подарить квартиру

Граждане и юридические лица могут заключать между собой любые сделки, основанные на взаимном согласии, не противоречащие действующему законодательству. Законом установлено лишь несколько ограничений в плане дарения имущества. 

• Сделка невозможна между юридическими лицами;
• Законные представители (родители, опекуны, попечители) не вправе совершать дарение от имени несовершеннолетних детей, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан.
• Нельзя подарить квартиру врачу, педагогу, соцработнику, иному работнику учреждения, выполняющего социальные функции, а также их родственникам.
• Нельзя совершать сделки, одной из сторон которых выступает государственный, муниципальный служащий, сотрудник банка.
• Дарение целой квартиры, находящейся в общей собственности двоих и более лиц, допускается только с письменного согласия всех сособственников.

В остальном закон не налагает ограничений на сделки дарения. Собственник вправе подарить квартиру близкому или дальнему родственнику, посторонним лицам, организации. В том числе, может быть составлен договор дарения квартиры на 2 одаряемых, в котором даритель вправе прописать полагающиеся каждому из доли.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2025 году

Не запрещается дарение любого имущества, в том числе недвижимого, лицам, которые связаны родственными отношениями с дарителем. Можно оформить дарственную на квартиру на дочь, на сына — никаких ограничений в этом плане нет. Единственный момент, который нужно иметь в виду, это возраст одаряемого лица. Если дети уже взрослые, старше 18 лет, являются полностью дееспособными лицами, они вправе дать согласие на принятие дара.

Иная ситуация возникает, когда например, составляется договор дарения квартиры от бабушки внуку, который не достиг совершеннолетия. В случае, когда ему от 6 до 14 лет, согласие на принятие подарка должны дать его законные представители, родители или опекуны. В возрасте от 14 до 18 лет внук может сам подписать договор, но с письменного согласия взрослых.

Наиболее существенное преимущество оформления дарственной на квартиру между родственниками — освобождение их от необходимости уплачивать налог с подаренного имущества. В этот круг входят члены семьи (супруг), родители, дети, бабушки, дедушки, братья и сестры. Таким образом, не нужно платить НДФЛ, когда договор предполагает дарение: от отца детям, между сестрами, от дедов внукам, от детей родителям (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). 

Дарение недвижимости постороннему человеку

Закон не запрещает составить дарственную на квартиру не родственнику, а другому человеку. Это может быть ухаживающий за пожилым человеком сосед, близкий друг, оказывающий помощь или коллега по работе. Сделка совершается по общим правилам, но в отличие от родственников, одаряемый в этом случае должен будет уплатить в бюджет государства налог — 13 % с полученного дохода. Такой же порядок действует в случае, когда сторонами сделки являются дальние родственники, например, тети, племянники, двоюродные сестры и братья.

На практике достаточно часто дарственная на квартиру между чужими людьми составляется для прикрытия фиктивной сделки продажи доли недвижимости. При дарении закон не требует уведомлять других собственников и ждать их ответа 30 дней. По требованию заинтересованных лиц такая сделка может быть признана притворной и расторгнута, если истец докажет в суде, что даритель получил денежное или иное возмещение.  

Как оформить дарственную на квартиру

В общем случае пошаговая инструкция по реализации процедуры дарения состоит из нескольких последовательных действий. 

1. Составление договора. Даритель и одаряемый составляют его самостоятельно или с помощью юриста. Наиболее правильным будет решение обратиться за помощью в составлении документа непосредственно к нотариусу.
2. Нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости. Нотариус проверяет законность сделки, документы сторон, их дееспособность и правоспособность, помогает правильно составить договор, разъясняет участникам смысл и последствия совершаемых действий.
3. Регистрация перехода права собственности на квартиру. Участники сделки обращаются с паспортами, удостоверенным договором в МФЦ и подают заявление в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. 

Нотариальное удостоверение значительно ускоряет процесс регистрация договора дарения квартиры, так как по просьбе сторон нотариус может сам направить заявление и документы в орган Росреестра в электронном виде. В этом случае регистрация перехода права осуществляется в течение одного рабочего дня. Выписка ЕГРН придет в нотариальную контору.

Документы для оформления дарственной на квартиру:

• паспорта, иные законные удостоверения личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы дарителя на квартиру (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство);
• выписка из ЕГРН, где указаны реквизиты объекта и его кадастровая стоимость.

Если по состоянию здоровья одна из сторон, чаще даритель, не может посетить нотариальную контору лично, можно оформить дарственную на квартиру на дому с приглашением нотариуса по договоренности. Такая услуга обойдется дороже, уточнять стоимость нужно в нотариальной конторе. 

Обязательные условия договора дарения квартиры

Как любая сделка с недвижимостью, дарение оформляется письменным договором, который должен включать все существенные условия оформления дарственной на квартиру. 

• Предмет сделки — четкое, понятное описание объекта, позволяющее однозначно идентифицировать его. Когда речь идет о квартире, это обычно адрес помещения, описание, кадастровый номер, а также указание на право собственности дарителя и правоустанавливающий документ.
• В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
• Условие безвозмездности дара — это существенный момент, определяющий договор дарения.
• Согласие одаряемого лица на принятие жилого помещения в дар.

Кроме того, документ должен включать сведения о сторонах: ФИО, место регистрации, контактные данные, и сведения о месте, дате и времени совершения сделки, собственноручные подписи участников. В договоре дарения можно указывать условия о порядке передачи квартиры и другие, по которым стороны достигли взаимного согласия. Нельзя указывать в договоре условие дарения имущества после смерти дарителя — это делает договор ничтожным. В этом случае вступают в силу положения о наследовании.

По практике нотариусов в Москве дарственная на квартиру часто включает следующее дополнительное условие: «даритель оставляет за собой право пожизненного проживания в подаренной квартире». Это не мешает одаряемому лицу оформить ее в собственность, при этом он не имеет права принудительно выписать дарителя до его смерти.  

Сколько стоит дарственная на квартиру в 2025 году

За совершение нотариальных действий взыскивается федеральный и региональный тариф (госпошлина), размеры  которого установлены Налоговым кодексом и законом о нотариате. Стоимость оформления дарственной у нотариуса одинакова на территории одного города и несущественно различается в отдельных регионах. Так, в Москве цена удостоверения договора дарения недвижимости составит: 0,5 % от стоимости имущества (пошлина, или федеральный тариф) плюс 7 000 рублей (региональный тариф).

В нотариальной конторе Е.А.Белоотченко удостоверяются все сделки с недвижимость недвижимостью, в том числе можно оформить дарственную на квартиру в день обращения. Нотариус принимает посетителей ежедневно, до 19.00 вечера, включая субботу и воскресенье. Записаться на прием можно любым удобным способом: по телефону, WhatsApp, электронной почте.