Приобретение недвижимости всегда сопряжено с риском. При заключении сделки покупатель стремится обзавестись имуществом без обременений, продавец – гарантированно получить вознаграждение. Обе стороны заинтересованы в правильном оформлении. Однако далеко не всегда удается достигнуть компромисса. В такой ситуации на помощь приходит нотариус. Процедура удостоверения договора исключает споры о недействительности, защищает от мошенничества, ускоряет процесс регистрации прав.
Цели нотариального удостоверения
Вопросам купли-продажи недвижимого имущества посвящен седьмой параграф главы 30 ГК РФ. Статья 550 Кодекса обязывает участников заключать сделку в письменном виде. Пренебрежение правилом влечет недействительность соглашения.
Оформление сделки по продаже недвижимости через нотариуса становится обязательным при наличии прямого указания в нормативных актах. Так, обратиться за услугой придется при покупке долей в праве собственности, объектов опекаемых, недееспособных и несовершеннолетних лиц. Не обойтись без удостоверения при отчуждении имущества с условием об иждивении (рента).
Целью нотариального удостоверения статья 163 ГК РФ признает проверку:
-
законности соглашения;
-
соответствие воли сторон;
-
правомочности участников.
Кроме того, услуга включает разработку текста договора, юридическую консультацию, выявление запретов, залогов, арестов и иных обременений объекта. При продаже недвижимости нотариус руководствуется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате. Процедурные аспекты регламентируются методическими рекомендациями (приказ Минюста № 91 от 15.03.2000).
Этапы оказания услуги
Порядок оформления купли-продажи недвижимости у нотариуса определен статьей 55 Основ законодательства о нотариате. Участникам необходимо явиться лично на прием либо направить доверенных представителей. Дистанционно сделки не удостоверяют. Если партнеры не имеют возможности встретиться в одном офисе, каждый обращается к нотариусу по месту нахождения. В последнем случае договор составляется в электронной форме, а связь во время процедуры поддерживается при помощи современных технологий.
Услуга включает:
-
Идентификацию личности и проверку полномочий.
-
Оценку дееспособности участников, их вменяемости, соответствие их воли совершаемой сделке.
-
Анализ принадлежности недвижимости, выявление препятствий к купле-продаже.
-
Разъяснение сторонам правового смысла действия, его последствий.
-
Разработку текста соглашения.
-
Контроль подписания документов продавцом и покупателем.
-
Нотариальное удостоверение сделки.
-
Регистрацию перехода прав на имущество в Росреестре.
По желанию участников услуги нотариуса при продаже недвижимости могут включать организацию расчетов. Деньги вносятся на публичный депозитный счет. Средства выплачиваются после успешной регистрации объекта на нового собственника.
Особенности оформления договора: образец
В соглашении отражаются существенные и дополнительные условия. Нотариус предлагает участникам детально оговорить сделку, но остается беспристрастным. Основными разделами становятся:
-
Преамбула. Так называется вступительная часть, в которой содержится информация о покупателе и продавце. Если сторонами являются физические лица, отражению подлежат паспортные данные, место жительства, ФИО. Для организации обязателен регистрационный номер, юридический адрес, а также сведения о руководителе. При заключении сделки по продаже недвижимости представителями нотариус указывает реквизиты доверенностей.
-
Предмет. Описание включает наименование, кадастровый или инвентарный номер, этажность, площадь, адрес и целевое назначение. У обеих сторон должно сформироваться единое представление об объекте (Определение Верховного суда РФ № 4-КГ15-21 от 16.06.2015 года). Здесь же ссылаются на документы, подтверждающие право собственности продавца. В тексте упоминают все разрешения и согласия по сделке. Если речь идет о долях в имуществе, нотариус указывает на соблюдение преимуществ.
-
Цена. В соответствии с действующим гражданским законодательством цена договора продажи недвижимости является существенным условием договора, без определения которой договор считается незаключенным.
-
Права третьих лиц. Если по соглашению передается жилое помещение, определяется судьба пользователей. В большинстве случаев продавец обеспечивает снятие людей с учета. Однако в договоре могут предусматриваться условия о сохранении права проживания за отдельными гражданами.
Дополнительно в тексте отражают порядок и срок расчетов, пункты об отсрочке, рассрочке, залоге имущества, пределы ответственности сторон и прочие моменты. Если стороны не составляют отдельного документа о приемке, факт передачи фиксируется соглашением.
Документы по сделке
Для заключения соглашения участникам потребуется подтвердить несколько фактов:
|
Дее- и правоспособность |
Физлица должны предъявить удостоверение личности, организации – устав, лист записи в ЕГРЮЛ. При необходимости нотариус использует биометрические данные и запрашивает сведения в ФНС РФ. |
|
Объем полномочий и законность сделки |
Представители действуют на основании доверенностей, руководители компаний – решений о назначении. Если продаже подлежит недвижимость несовершеннолетних, нотариус запрашивает свидетельство о рождении, документы об усыновлении. Дополнительно требуется предъявить согласие органа опеки и попечительства. При отчуждении совместно нажитой собственности обязательным становится нотариально удостоверенное согласие супруга. В отношении долей в имуществе необходимо подтвердить соблюдение преимущественного права выкупа (нотариальные отказы от сделки, предложения о покупке, извещения о вручении писем). |
|
Принадлежность объекта и его юридическая чистота |
Продавцу придется продемонстрировать оригиналы правоустанавливающих документов. Недвижимость может принадлежать на основании договоров покупки, мены, дарения, приватизации, свидетельств о наследстве и т.д. Если право возникло после 1998 года, оно должно быть зарегистрировано Росреестром. Информацию об обременениях нотариус запрашивает в электронном виде самостоятельно. |
Перечень документов определяется содержанием сделки и характеристиками имущества. Получить подробную информацию можно на предварительной консультации.
Государственная регистрация
Удостоверение договора купли-продажи недвижимости через нотариуса включает отправку документов в Росреестр. Правило закреплено статьей 55 Основ законодательства о нотариате и разъяснено письмом Минюста России № 12-160585/19 от 18.12.2019 года. Электронное заявление о регистрации перехода прав на имущество направляется в день оказания услуги. При возникновении сбоев или иных препятствий, не зависящих от нотариуса, документы передаются в Росреестр в течение 2 суток на бумажных носителях.
Стоимость удостоверения
Цена договора купли-продажи недвижимости у нотариуса складывается из нескольких составляющих:
|
Статья расходов |
Регламент |
|
|
Государственная пошлина |
Обязательная нотариальная форма |
Ч. 5 п.1. ст. 333.24 НК РФ |
|
Удостоверение по инициативе сторон |
Ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате с учетом родства участников и покупной стоимости |
|
|
Услуги технического и правового характера в утвержденном объеме |
Решение Правления МГПН от 29.10.2020 года |
|
|
Пошлина за государственную регистрацию |
Статья 333.35 НК РФ с учетом скидки в 30% |
|
Предварительный расчет стоимости можно получить на консультации. Актуальные ставки опубликованы в разделе «Тарифы» на нашем сайте.
Если стороны выбирают дистанционное удостоверение сделки, цена услуги увеличивается кратно числу привлеченных нотариусов.
Частные случаи
Требование об оформлении купли-продажи недвижимости через нотариуса может быть обусловлено разными причинами. Так, при операциях с долевой собственностью задачей становится соблюдение преимущественных прав. Заверить сделку бесстрастный посредник согласится лишь при предоставлении документального подтверждения. Таковыми становятся предложения о покупке с указанием цены и датой вручения адресату либо нотариально засвидетельствованные отказы.
Особого внимания заслуживает купля-продажа недвижимости с привлечением кредитных средств. В этом случае одновременно с соглашением нередко оформляется залог. Нотариальная форма обязательна лишь для ипотеки долей, а также операций с имуществом недееспособных, несовершеннолетних собственников. Однако обращаться за заверением в добровольном порядке закон не запрещает.
Удостоверение покупки или продажи недвижимости – это гарантированная защита от оспаривания. Услуга предполагает комплексную проверку. За качество и полноту такого анализа нотариус несет материальную ответственность. Обезопасьте себя от мошенничества и ошибок. Запишитесь для обсуждения деталей уже сейчас.
| Нотариальные действия | Тарифы, взыскиваемые нотариусом, за совершение нотариальных действий | Плата за услуги правового и технического характера |
Примечания |
|---|---|---|---|
| ДОГОВОРЫ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ | |||
| 1. Удостоверение договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента, отступное, внесение в уставный капитал ООО и т. д.) а) подлежащих обязательному нотариальному удостоверению б) не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению |
а) пп. 5 п.1 ст. 333.24 НК 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 000,00 руб. б) п.1 ч.1. ст.22.1 ОЗН в %. Зависит от суммы сделки и родственных отношений участников.
|
а) + 7 700,00 б) + 8 000,00 | В случае если предметом одного договора является несколько самостоятельных объектов, а также если в одном договоре-документе содержатся элементы разных договоров-сделок, то плата за уптх взимается однократно по большей стоимости. Для справки. При отчуждении нескольких объектов недвижимости в одном договоре (для отчуждения которых законодательством предусмотрена различная – как обязательная нотариальная, так и простая письменная – форма), нотариальные тарифы исчисляются отдельно для обязательной и необязательной нотариальной формы, и их размеры суммируются, поскольку такие договоры включают в себя две категории сделок. Н/летние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении ими недвижимого имущества пропорционально размеру их доли в праве на отчуждаемую недвижимость и с учётом распределения платы между сторонами договора (между стороной продавца и стороной покупателя). Размер льготы рассчитывается от половины установленной платы за УПТХ. Например, по договору 1/3 доля отчуждается несовершеннолетним, и 2/3 – его родителями. Исходя из того, что в сделке участвует две стороны, плата за оказание уптх для каждой из сторон составит 7700/2=3850 руб. Льгота для н/летнего составит 3850/3= 1 283 руб. (или 1/6 от общей суммы). УПТХ за договор- 6 417,00 К п. «б" в случае отчуждения нескольких объектов недвижимости в одном договоре, плата на УПТХ увеличивается за каждый дополнительный объект начиная со 2-го, на 2 000 руб. При этом общий размер платы за УПТХ не может превышать 16 000,00 руб. |
| 2. Удостоверение договоров (соглашений) по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала. | ОЗН - 500,00 а) Если в cоглашение вкл. элементы брачного договора -500,00+500,00 | + 6 000,00 а) + 11 000,00 | Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него элементы Брачного договора или Соглашения о разделе в отношении доли жилого помещения, приобретенной на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости. Н/летние освобождаются от УПТХ при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру доли, определенной ему по Соглашению. Например: если в Соглашение по МК включены элементы Соглашения о разделе имущества, то плата за УПТХ будет 9000,00руб. Если сторонами договора (Соглашения) являются 2 н/летних и супруги, то УПТХ рассчитывается так: 9000,00 руб.: размер доли н/летнего по МК * на 2 детей. Полученный результат вычитаем из 9000 р. |
| 3. Удостоверение договоров ипотеки жилых помещений: | Договор, не требующий обязательного нотариального удостоверения (п.4 ч.1 ст.22.1 ОЗН)– % , в зависимости от суммы договора, но не более 500 000,00 | 8 000,00 | Если по одному договору закладывается более одного объекта недвижимости, за каждый дополнительный объект, начиная со 2-го, плата за УПТХ увеличивается на 2 000 руб., но в сумме не может превышать 14 000 руб. |
| СЕМЕЙНО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ | |||
| КОРПОРАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ | |||
| ПРОЧИЕ ДОГОВОРЫ | |||
| ДОВЕРЕННОСТИ | |||
| ЗАВЕЩАНИЯ | |||
| ПРОЧИЕ ОДНОСТОРОННИЕ СДЕЛКИ, ВОЛЕИЗЪЯВЛЕНИЯ | |||
| ОФОРМЛЕНИЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ | |||
| МЕРЫ ПО ОХРАНЕ НАСЛЕДСТВА И УПРАВЛЕНИЮ ИМ | |||
| СВИДЕТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ НА НАСЛЕДСТВО по закону и по завещанию* | |||
| СВИДЕТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ СУПРУГОВ | |||
| РЕЕСТР УВЕДОМЛЕНИЙ О ЗАЛОГЕ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА | |||
| ПРОЧИЕ НОТАРИАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ | |||
