Соглашение о покупке и продаже недвижимости

• Покупка недвижимости супругами
• Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку
  • Когда НЕ нужно ли согласие супруга на покупку
• Оформление супружеской недвижимости
• Отчуждение квартиры, приобретенной в браке
  • Когда НЕ требуется согласие супруга продажу недвижимости
• Налоговый вычет при покупке жилья супругам
• Вычет с процентов при покупке жилья по ипотеке

Согласно Семейному кодексу, любое имущество, которое было приобретено в период супружеской жизни, поступает в общую собственность мужа и жены. Оно принадлежит им в равных частях, независимо от того, кто именно приобрел имущество, и на кого конкретно оно было оформлено. При совершении купли-продажи нередко требуют согласие супругов на покупку (продажу) недвижимости, мотивируя тем, что в ином случае будет получен отказ в регистрации перехода права собственности на недвижимый объект. Что говорит по этому поводу закон?

Покупка недвижимости супругами 

В соответствии со ст.35 СК РФ распоряжение супружеской собственностью осуществляется по согласию супругов, при этом в большинстве случаев подразумевается, что такое согласие между ними достигнуто. Лишь в нескольких обстоятельствах закон требует оформить его письменно и удостоверить нотариусом — когда происходит распоряжение имуществом по сделке, требующей нотариальной формы, или необходима регистрация объекта в государственных реестрах.

Таким образом, согласие на приобретение недвижимости супругом обязательно, если сама сделка купли-продажи по закону требует нотариального удостоверения в случаях, когда:

1. собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетнее или опекаемое лицо;
2. продается доля в праве на недвижимость, кроме случаев, когда все доли продаются по одной сделке.

Как таковой договор купли-продажи недвижимости не требует регистрации в Росреестре, регистрируется только переход права собственности на объект (земельный участок, гараж). Кроме того, приобретение недвижимости не является сделкой по распоряжению семейной собственностью (Определение ВС РФ по делу № 308-КГ15-13732 от 04.02.2016 г.), поэтому формально нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не требуется.

Тем не менее,  можно написать  согласие для перестраховки на случай возможных судебных разбирательств между супругами. Например, пара решила расторгнуть брак и разделить имущество. При этом один из супругов может  оспаривать сделку покупки недвижимости без согласия второго как незаконную, утверждая, что это было сделано для того, чтобы «увести»  семейные деньги, от раздела путем покупки квартиры на свое имя. Оформление нотариального согласия у нотариуса стоит недорого, но обезопасит пару от будущих споров.

Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку

Приобретение ипотечного жилья отличается своими особенностями. В данном случае покупка квартиры не только увеличивает семейное имущество, но и налагает на общий бюджет супругов обязательства по выплате долга. Поэтому большинство банков требует оформить согласие супруга на приобретение недвижимости на следующих основаниях:

•  факт обременения недвижимости ипотекой фиксируется в ЕГРН, следовательно, сделка подлежит государственной регистрации.
• ипотечное жилье передается в залог у банка, а такое действие считается распоряжением общим имуществом.

 Согласно СК РФ, любая недвижимость, приобретенная в браке, считается общим совместным имуществом. Если, например, муж заложил квартиру без уведомления об этом жены, она вправе оспорить такую сделку. Кроме того, ст. 7 закона об ипотеке  установлено, что поскольку объект поступает в общую собственность, необходимо письменное согласие супруга на покупку недвижимости.

Когда НЕ нужно ли согласие супруга на покупку

• Оба супруга являются участниками сделки и указываются в договоре, независимо от того, в общую совместную или долевую стоимость покупается объект. В этом случае они оба подписывают договор, следовательно, согласие ими достигнуто.
• Супружеская пара заключила брачное соглашение, по условиям которого не требуется согласие супруга на покупку любой недвижимости одним из них или каждым, или она является личной собственностью того, на кого регистрируется в ЕГРН.
• Один из супругов оформил на другого доверенность, предоставляя ему действовать от своего имени при заключении сделки купли-продажи. В данном случае его согласие является очевидным. 

Оформление супружеской недвижимости

 По общему правилу, недвижимость поступает в общую совместную собственность, если она приобретена в браке, независимо от того, на чье имя она оформлена в ЕГРН. Именно поэтому орган Росреестра, как правило, не требует согласие супруга на покупку недвижимости. В перечне Административного регламента Росреестра такой документ отсутствует.

Однако, если супруги приобретают квартиру или другой недвижимый объект в долевую собственность, сам договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом. Аргументация Росреестра в этом случае следующая: покупка недвижимости в долевую собственность меняет законный режим общей совместной собственности на супружеское имущество. Такой договор является смешанным, фактически означает раздел имущества между супругами, а, следовательно, должен удостоверяться нотариусом.

При отсутствии нотариального согласия супругов на продажу недвижимости орган Росреестра вносит в ЕГРН запись об этом, чтобы потенциальный покупатель имущества учитывал все риски. Продажа недвижимости без согласия супруга чревата тем, что супруг, чье согласие на продажу совместно нажитого имущества не было получено, может оспорить сделку как недействительную через суд, причем даже после развода.

Отчуждение квартиры, приобретенной в браке 

Под отчуждением супружеской недвижимости понимается ее продажа, дарение, передача в залог. Такие действия прямо расцениваются как распоряжение общей собственностью и требуют письменного нотариального согласия. Причем в данном случае согласие супруга на отчуждение недвижимости обязательно, даже если состоялся развод пары, но при этом имущество не делилось (по нотариальному соглашению или по суду).

Бывший муж или жена вправе подать на раздел совместно нажитого имущества в течение 3-х лет после расторжения брака. Это может нарушить права добросовестного покупателя, который приобрел квартиру у одного из них, особенно если в паспорте уже нет штампа о браке. Таким образом, нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости необходимо во всех ситуациях, за исключением отдельных обстоятельств.

Когда НЕ требуется согласие супруга продажу недвижимости

• Пара заключила брачный договор, согласно которому продаваемый объект находится в единоличной собственности супруга — продавца.
• Продаваемая квартира (дом, земля) достались мужу или жене по наследству. В этом случае они не относятся к совместно нажитому имуществу.
•  Продающийся объект был подарен одному из супругов (безвозмездная сделка) или приобретен на подаренные, унаследованные денежные средства. Это обстоятельство необходимо доказать.

Согласие супруга на продажу недвижимости действует бессрочно, если в нем не указан конкретный срок действия разрешения на проведение сделки. Совместно нажитое имущество может быть отчуждено и другими способами. Например, жена хочет подарить свою долю квартиры сыну от первого брака. В этом случае, также потребуется согласие супруга на дарение недвижимости, либо документ, подтверждающий, что недвижимый объект не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов).

Согласие супруга при заключении договора аренды недвижимости одним из них не требуется, поскольку не происходит распоряжения общим имуществом супругов (п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016); Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369, А67-928/2015).

Налоговый вычет при покупке жилья супругами

Если супруги приобрели жилое помещение (квартиру или дом), земельный участок и являются плательщиками подоходного налога, они могут воспользоваться налоговым вычетом за покупку недвижимости. Вычет предоставляется в размере 2 млн рублей, то есть 13% с этой суммы можно вернуть в семейный бюджет. Сделать это может каждый супруг отдельно. При этом документы в налоговую инспекцию и заявление они также подают раздельно.

Пример. Супруги приобрели недвижимость в виде квартиры стоимостью 5 млн. рублей. Оба работают и получают заработную плату, с которой уплачивается НДФЛ. Каждый из них вправе подать заявление на вычет, в результате обоим из бюджета будет возвращено по 260 тыс. рублей. 

Если зарплата у одного из супругов значительно меньше, чем у другого, можно разделить налоговый вычет в любой пропорции. Для этого в налоговую инспекцию подается заявление,  в котором необходимо указать согласованную сумму расходов (их долю в процентном выражении) для получения вычета каждым из них.

Вычет с процентов при покупке жилья по ипотеке

Если недвижимость приобретена в ипотеку (с согласия обоих супругов), кроме основного налогового вычета можно дополнительно вернуть 13% с уплаченных по ссуде процентов. В этом случае налоговый вычет предоставляется на сумму 3 млн. рублей (390 тыс.) рублей. Однако условия его предоставления другие.

Если основной вычет привязан к человеку, то вычет по процентам — к объекту. Воспользоваться им заемщик может только один раз в жизни. Поэтому вычет по процентам делить нецелесообразно. Выгоднее воспользоваться им одному супругу, а второму сохранить свое право на будущее — на случай покупки в ипотеку другого объекта недвижимости.

Подведем итоги: согласно действующему законодательству согласие супруга на приобретение недвижимости не обязательно, но лучше его оформить во избежание будущих семейных споров. А вот при продаже либо дарении — это обязательный документ, поскольку в данном случае имеет место распоряжение совместно нажитым имуществом.

В нотариальной конторе Елены Александровны Белоотченко можно в любое время оформить нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов. Если вы хотите выбрать удобное для себя время, запишитесь заранее по телефону или с помощью электронной почты.