Что такое договор эскроу, эскроу счет

С 2018 года в договорной практике появился очень удобный способ расчетов по обязательствам — договор эскроу, позволяющий соблюсти интересы обеих сторон сделки. Его преимущество в том, что гарантию оплаты обеспечивает третье независимое лицо, или эскроу-агент. Этот способ могут использовать как юридические, так и физические лица, при заключении почти любого соглашения.

Что такое договор эскроу: простыми словами

Понятие эскроу раскрыто в ст. 926.1 ГК РФ, где он определяется как договор условного депонирования. Это значит, что:

• одна сторона сделки (депонент) — передает эскроу-агенту имущество (в том числе деньги), предназначенные для расчета с другой стороной после выполнения ею взятых обязательств;
• эскроу-агент — принимает имущество на хранение и передает его бенефициару (другой стороне) после наступления определенного события, определённого в соглашении;
• бенефициар — сторона сделки, в пользу которой осуществляется депонирование. 

Выражаясь простыми словами, договор эскроу — это соглашение о том, что третий участник договора сохраняет денежные средства на своем счете до момента исполнения сторонами всех условий сделки. С одной стороны, он выглядит как договор хранения, а с другой — является формой расчета, что сближает его с аккредитивом.

Как правило, условное депонирование применяется во исполнение какого-либо договора (купля-продажа, подряд), других соглашений. Это безопасный способ расчета, гарантирующий получение оплаты бенефициаром после выполнения определенного условия. Законом также предусмотрено «взаимное эскроу». Это значит, что обе стороны соглашения договариваются с эскроу-агентом, и он принимает на себя функции независимого гаранта по исполнению условий сделки каждым участником.

Кто может быть участником договора

В качестве депонента и бенефициара могут выступать юридические и физические лица. Эскроу-агент — это третий участник, принимающий обязательства перед сторонами по сохранению средств, и он по договору обязан передать их бенефициару при наступлении оговоренных обстоятельств. Таким образом, в договоре эскроу участвуют три субъекта. 

Агент действует в интересах обеих сторон, оказывая услугу в качестве доверенного лица. При этом он должен проверить факт исполнения обязательств, например, по документам, представленным бенефициаром, или другим способом, предусмотренным в соглашении. Лицензия на осуществление такой деятельности не нужна. Собственно, в качестве агента может выступать любое правоспособное лицо, если оно облечено доверием обеих сторон сделки. Тем не менее, закон указывает, что исполнять функции эскроу-агента могут специализированные компании  (у нас в стране их пока нет, так инструмент расчета новый), кредитные организации (банки), юридические компании, нотариусы, адвокаты.

Эскроу счета: что это такое?

Банки вправе открывать по договору счета эскроу на имя депонента для блокирования денежных средств в целях передачи их в счет оплаты договора (ст. 860.7 ГК РФ). При этом права на размещенные денежные средства принадлежали бенефициару с указанной в договоре даты, а банк в данном случае является посредником-агентом. Суть эскроу счета в том, что он открывается для конкретной цели и зачисление на этот счет иных денежных средств не допускается, равно, как и проведение иных операций, кроме той, что обозначена в соглашении. 

Так что, эскроу счета, это простыми словами — разновидность банковских счетов, открываемых по заявлению депонента и предназначенных для хранения денежных средств и передачи их бенефициару при подтверждении им условия выполнения условий договора. При открытии счета банком взимается комиссия, которая рассчитывается за срок действия в процентах годовых от первоначальной суммы размещенных средств.

Счет эскроу может быть открыт, если агентом выступает банк, и если объектом депонирования выступают денежные средства — он является основным элементом конструкции. Если агентом выступает третье лицо (не кредитная организация) — средства депонируются на номинальном банковском счете.

В каких сделках применяется условное депонирование

Закон ничем не ограничивает применение договоров условного депонирования: они могут применяться как в предпринимательской деятельности, так и в обычном гражданском обороте. На практике они получили широкое распространение в следующих договорных отношениях:

• купля-продажа ценных бумаг, недвижимости;
• сделки M&A (слияние, договорное поглощение компаний);
• переход прав на товарные знаки, другие виды интеллектуальной собственности;
• аренда зданий с депонированием средств за возможную порчу имущества;
• договоры подряда, оказания услуг, поставки товаров;
• покупка бизнеса с депонированием, гарантирующим сохранность активов;
• обеспечение выплаты по дивидендам.

Инструмент эскроу (условное депонирование) особенно полезен в случаях, когда сделка требует регистрации в государственных органах. Например, собственником недвижимости покупатель становится только после регистрации перехода прав в Росреестре, товарного знака, программы для ЭВМ, промышленного образца — после регистрации в Роспатенте. Очевидно, что покупатель хочет иметь гарантию того, что такая регистрация не будет приостановлена по каким-либо причинам, к тому же она занимает иногда длительный период времени.

Сделки с недвижимостью через эскроу счет

Сделки с недвижимым имуществом являются особенно рисковыми, так как стоимость ее велика, и при этом обязательна регистрация перехода прав на продаваемый (покупаемый) объект недвижимого имущества в ЕГРН. Для этого оба участника сделки должны подать заявление через МФЦ, и срок регистрации по закону в этом случае составляет до 14 дней.

Значительно быстрее сделка оформляется с открытием счета эскроу, куда покупатель (депонент) вносит средства, а продавцу банк перечисляет их после регистрации перехода прав на недвижимость в ЕГРН, получая информацию по каналам электронной связи из Росреестра.

В настоящее время закон об участии в долевом строительстве предусматривает обязательное применение договора эскроу, как гарантию, защищающую дольщиков от недобросовестных застройщиков. В этом случае заключается трехсторонний договор между покупателем строящегося жилья (депонент), банком (эскроу-агент) и застройщиком (бенефициар). Такие счета по закону открываются бесплатно.

Застройщик получает деньги после сдачи объекта покупателю. Строительство ведется за счет заемных средств у банка, который предоставляет кредит под залог депонированных средств. Схема увеличивает расходы строителей (за счет банковского процента), и жилье становится дороже. Но с другой стороны она защищает покупателя от потери средств.

Плюсы и минусы сделок с договором эскроу

Договоры условного депонирования имеют значительные преимущества по сравнению с другими формами расчета:

• депонент и получатель средств (имущества, ценных бумаг) не могут ими распоряжаться (если договором не установлено иное);
• денежные средства не подлежат взысканию и аресту приставами;
• не допускается принятие их в качестве обеспечения по долгам депонента;
• нельзя списать деньги со счета в счет оплаты услуг агента-эскроу.

В качестве минуса договора депонирования эскроу можно рассматривать лишь необходимость уплаты вознаграждения агенту, оказавшему услугу (банку, третьему лицу, нотариусу). Так, например Сбербанку за открытие счета эскроу необходимо уплатить. 

0,5 % годовых от цены сделки. Однако когда речь идет о значительных суммах, стороны предпочитают надежность.

Что указывают в договоре, срок действия, образец

Договор эскроу составляется в нотариальной форме (за исключением депонирования безналичных средств). В нем указывается предмет — денежные средства, подлежащие перечислению на счет бенефициара при наступлении согласованного сторонами события либо исполнения бенефициаром определенного условия, или наступления указанной даты.

Существенные условия:

• цель депонирования;
• основания для передачи имущества бенефициару;
• порядок осуществления расчетных операций: по распоряжению владельца счета (депонента), или по общему распоряжению депонента и бенефициара (заявлению последнего);
• документы, которые должны быть представлены агенту-эскроу для проверки выполнения условия;
• размер и порядок выплаты вознаграждения агенту.

Договор эскроу заключается на срок не более пяти лет. Желательно включить в него положение об отмене: определенное обстоятельство, при наступлении которого права и обязанности сторон прекращаются, а средства возвращаются депоненту. Примерный образец договора эскроу можно скачать здесь.

Особенность роли нотариуса в качестве эскроу-агента

В отличие от других эскроу-агентов, нотариус не является стороной договора условного депонирования эскроу — это исключение из общего правила. Законом о нотариате предусмотрена нотариальная услуга депонирования имущества, включая денежные средства, на публичном счете нотариуса. В чем преимущества выбора нотариуса как эскроу-агента?

1. Любой договор эскроу требует нотариального удостоверения, за исключением условного депонирования безналичных средств и бездокументарных ценных бумаг.
2. Гарантия сохранности депонированного имущества. За причиненный  сторонам вред нотариус несет материальную ответственность в соответствии с положениями действующего законодательства.
3. Размер нотариального тарифа установлен Налоговым кодексом: 0,5 % от суммы депонированных средств, но не более 20 000 рублей.
4. Если средства депонируются в рамках нотариально удостоверенного договора, стоимость услуги депонирования смотрите в таблице ниже.
5. Нотариус осуществляет правовую проверку договора эскроу, при этом разъясняя депоненту и бенефициару суть принимаемых на себя обязательств.
6. До перечисления денежных средств получателю, нотариус проверяет факт выполнения условий сделки (основание выплаты).
7. При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус может подать документы на государственную регистрацию в Росреестр. Регистрация перехода прав осуществляется в течение 1-го рабочего дня.

Таким образом, выбор нотариуса в качестве эскроу-агента экономит время и средства участников сделки. Важно и то, что он имеет подтвержденную квалификацию юриста, абсолютно нейтрален по отношению к участникам сделки, использует договоры без навязанных или скрытых условий.

В нотариальной конторе Белоотченко Елены Александровны можно получить подробную информацию о договоре условного депонирования эскроу, проверить его на соответствие законодательству и нотариально удостоверить. Также можно внести денежные средства на депозит нотариуса — публичный счет, аналогичный по условиям использования счету эскроу.

Опубликовано: 17 Ноября 2021