При заключении договоров купли-продажи недвижимости широко распространена практика предварительной передачи части денежных средств в счет уплаты основного платежа. Переданную сумму именуют задатком или авансом, не всегда понимая, что между этими понятиями есть существенная разница. По закону, соглашение о задатке выполняет сразу несколько важных функций, тогда как аванс — это всего лишь предоплата по договору. Отмена запланированной сделки в каждом случае влечет разные последствия для сторон.
Задаток или аванс: в чем разница?
Понятие «задаток» регламентируется ст. 329, 380 КГ РФ. Согласно указанным нормам, это денежная сумма, которая выполняет следующие функции:
- Является средством обеспечения выполнения обязательств наряду с поручительством, гарантией, залогом (аванс таковым не является).
- Передается в доказательство заключения договора — соглашение о задатке должно быть строго в письменной форме.
- Засчитывается в счет причитающихся по договору платежей.
Таким образом, задаток выполняет обеспечительную, доказательственную и платежную функцию.
Законом установлены последствия неисполнения взятых обязательств при использовании такого платежа:
- если условия нарушил покупатель (отказался от покупки) — деньги остаются у получившей их стороны;
- если продавец нарушил договор — он выплачивает покупателю двойную сумму;
- если сделка не состоялась по не зависящим от сторон обстоятельствам — лицо, получившее задаток, обязано его возвратить.
Помимо этого, сторона сделки, считающая себя пострадавшей, имеет право требовать с другого участника возмещения убытков. Например, был заключен договор задатка при покупке квартиры. За время, пока деньги находились у продавца, по вине которого не была совершена сделка, банк поднял ставки по кредитам, недвижимость возросла в цене. В результате покупатель понес убытки.
Аванс выполняет только платежную функцию, сам по себе он стороны ни к чему не обязывает. Следовательно, при неисполнении обязательств одним из участников сделки, возникает лишь необходимость вернуть авансовый платеж за не проданный товар или не оказанные услуги. При этом, обязанная сторона может и не возвращать аванс, если докажет, что обязательства частично были исполнены, на что и была израсходована заранее уплаченная сумма.
Часто такой лазейкой пользуются риэлторы, когда договор заключается непосредственно с риэлтерской компанией. Они заявляют, что денежные средства были израсходованы на размещение объявлений, поиск подходящей квартиры, просмотры, фотографирование и так далее.
Чем отличаются задаток и обеспечительный платеж
Законом предусмотрен еще один инструмент, который может использоваться при сделках купли-продажи, но на практике применяется редко. Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) — это денежная сумма, которая вносится любой из сторон в обеспечение выполнения будущей сделки.
Его отличия от задатка:
- защищает только сторону, получившую предоплату;
- при наступлении оговоренных обстоятельств, засчитывается в уплату по договору;
- при не наступлении события, возвращается в однократном размере.
Фактически обеспечительный платеж поступает лишь во временное владение кредитора, а не в собственность. Он не вправе ими распоряжаться до наступления определенных обстоятельств, но и не обязан уплачивать проценты за пользование денежными средствами.
Как задаток может превратиться в аванс
Почему возникают судебные споры по поводу возврата уплаченного задатка, если в законе четко оговорены все условия? Продавец, по вине которого сорвалась сделка, не желает выплачивать двойную сумму и требует признать ее авансом. В свою очередь, покупатель хочет получить все положенные по закону деньги в качестве компенсации за потраченные зря время и усилия. А если он сам нарушил договор, обычно утверждает, что вносил аванс, а не задаток. Продавец должен вернуть его, раз сделка не состоялась.
Разногласия возникают по следующим причинам:
- участники сделок неграмотно оформляют отношения и не понимают, какие последствия это влечет;
- стороны не знают, что соглашение о задатке при покупке квартиры должно быть письменным, устной может только договоренность о внесении аванса (при условии, что сумма не превышает 10 тыс. рублей).
Перечислим наиболее часто встречающиеся ошибки, приводящие к судебным разбирательствам:
- не оформляется письменное соглашение, берется только расписка, в которой не указаны условия сделки;
- вносимая денежная сумма не именуется задатком, отсутствуют ссылки на соответствующую норму закона;
- обе стороны одновременно отказались от обязательств (неясно, кто виноват).
Приведем примеры из судебной практики и позиции судов в перечисленных ситуациях.
Расписка — это не соглашение
Апелляционным решением Московского суда № 33-8454/2020 от 26.02.2020 года истцу было отказано в удовлетворении требования о возврате двойной суммы задатка. Суть дела заключалась в том, что покупатель Г. передала продавцу деньги в счет оплаты квартиры, в подтверждение чего взяла с него расписку. Позднее она утратила интерес к ее покупке, приобрела другое жилье, сменила адрес и потребовала возвратить ей ранее выплаченные деньги в двойном размере, так как сделка по ее мнению не состоялась по вине продавца.
Суд установил, что С. предпринимал действия по исполнению договора, поэтому его вины в срыве сделки нет. В расписке отсутствовали существенные условия купли-продажи. Поэтому она не может быть признана ни соглашением, ни договором купли-продажи с задатком, оснований для возврата денег не имеется, так как покупатель сам виноват в неполучении направленного ему проекта договора вследствие смены адреса.
Суд может признать аванс задатком
Главную роль в понимании сути предварительного платежа играет не его наименование, а условия заключенного соглашения и его соответствие закону. Так, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недостроенного объекта с задатком, хотя в тексте он именовался авансом. Сделка не была заключена из-за отказа продавца, который вернул уплаченные деньги (235 000 руб.) покупателю. Последний обратился в суд с требованием дополнительно взыскать с продавца такую же сумму.
Ответчик мотивировал тем, что этот был аванс, а не задаток. Однако в договоре были прописаны положения об условиях основной сделки и внесении предварительного платежа в качестве ее обеспечения. Суд пришел к выводу, что нет оснований считать уплаченную сумму авансом, так как по сути она является задатком. Продавца обязали выплатить требуемую сумму (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-8352/2020 от 26.02.2020).
Задаток может быть признан авансом, но это нужно доказать. В п.3 ст.380 ГК РФ сказано, что сумма, внесенная в счет будущих платежей, считается авансовым платежом, если не доказано иное. Доказательством авансирования может служить несоблюдение письменной форм договора, отсутствие в нем условий продажи и указаний на порядок возврата суммы при нарушении обязательств продавцом или покупателем.
Отметим, что до введения п. 4 в статью 380 ГК РФ, судебная практика складывалась так, что по предварительно заключаемым договорам (ДКП) недвижимости очень часто задаток признавался авансом и возвращался однократно. С 2015 года это возможно лишь в том случае, когда в ДКП не прописан порядок возврата денег при не заключении основной сделки или ее существенные условия.
Если нет виноватых
Из положений закона следует, что основанием для удержания задатка либо его возврата в двойном размере, служит вина продавца или покупателя в том, что сделка не состоялась. Но иногда в этом виновна третья сторона или участники сделки одновременно решили от нее отказаться. Например, по нерасторопности банка покупатель не смог вовремя получить деньги и рассчитаться в установленный срок, хотя внес задаток при покупке квартиры у нотариуса, который удостоверил соглашение.
В этом случае у продавца нет оснований для оставления уплаченных ранее денег за собой, он должен просто вернуть их в том же размере. Судебная практика показывает, что если это не было сделано добровольно, то покупатели практически всегда возвращают деньги через суд. Иногда даже с процентами, начисленными вследствие неосновательного обогащения лица, удерживающего денежные средства.
Оформление соглашения о задатке через нотариуса
Нотариус — это юрист высокой квалификации. При удостоверении любой сделки по закону он обязан:
- установить личности сторон и их право на совершение сделки;
- провести анализ договора на соответствие законодательству;
- разъяснить участникам нормы закона и последствия их применения.
Заключение договора задатка через нотариуса гарантирует, что участники не перепутают его с авансом и правильно понимают суть сделки. В документе будут указаны все необходимые реквизиты и условия, которые не позволят оспорить его в суде и признать недействительным. При этом нотариус — лицо незаинтересованное, он в равной степени соблюдает права обеих сторон. Так, в интересах:
- покупателя — включить в соглашение наименование платежа «задаток», пункт о его возвращении в удвоенном размере (ссылку на норму закона), определить все условия будущей сделки: объект, цену, сроки передачи; получить расписку о получении денег от покупателя;
- продавца — заключить договор с обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ), чтобы вернуть его при срыве сделки в том же размере, а не удвоенном, а также предусмотреть выплату компенсации со стороны покупателя, если сделка не будет заключена по его вине.
Четкое понимание смысла договора послужит гарантией отсутствия взаимных претензий и последующих судебных разбирательств. Вопрос о том, нужно ли заверять задаток у нотариуса (учитывая цену нотариальных услуг), решается сторонами сделки самостоятельно. Расходы на их оплату делятся по взаимному согласию.
Что должно быть в соглашении
- Реквизиты сторон, дата и место заключения сделки.
- Предмет договора — обязанность передать денежную сумму, которая подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение (ст. 380, 381 ГК РФ). Назначение платежа нужно указать обязательно, чтобы его не смогли посчитать авансом.
- Размер задатка — он может быть любым, но в обычной практике не превышает 10–20 % стоимости объекта.
- Условия заключения основного договора: согласованная цена купли-продажи объекта, сроки.
- Порядок передачи денег — можно предусмотреть расписку в получении наличных, или указание прямо в договоре, что деньги получены под роспись получателя.
- Другие условия по соглашению сторон, например: сроки заключения основной сделки, возврата задатка в случае его отмены, начисление процентов за пользование задатком (ст. 823 ГК РФ).
Здесь можно скачать соглашение о задатке (образец 2021 года), заключаемое дополнительно к договору купли-продажи недвижимого объекта.
Участники сделки должны представить нотариусу только свои личные документы: паспорт физического лица или реквизиты организации (доверенность на совершение сделки на представителя) и проект договора для правового анализа.
Учитывая, какое множество нюансов нужно учесть при сделках с недвижимостью, рекомендуется заключить соглашение о задатке (договор) у нотариуса. Разумная осторожность при купле-продаже жилья помогает избежать встречи с мошенниками, количество которых в сфере недвижимости не уменьшается.
Нотариальная контора Е.А. Белоотченко, поможет в оформлении соглашения о задатке, проверке и анализе договора на соответствие законодательству. Компания расположена в пос. Коммунарка (Новая Москва) и работает ежедневно с возможностью онлайн-записи.
Записаться на прием можно по телефону, через форму на сайте и электронному адресу (notta3900537@mail.ru).
Опубликовано:
