Долевая собственность на объекты недвижимости возникает по разным основаниям. Например, при переходе собственности по наследству, в силу приватизации, при разделе имущества супругов, покупке жилого помещения с использованием средств материнского капитала. Любой из собственников вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе заключить договор дарения доли в недвижимости с третьими лицами или близкими родственниками. Сделки с долевой собственностью имеют юридические особенности, которые нужно учитывать при составлении договора.
Чем отличается договор дарения части квартиры
Когда речь идет о квартире, в большинстве случаев под ее «частью» понимается доля в праве собственности на недвижимый объект. Такая доля не является жилым помещением, к которым согласно ст. 16 ЖК РФ относятся: жилой дом или его часть, квартира или её часть, комната, то есть части помещений, которые можно выделить в натуре с организацией отдельного входа. В подавляющем большинстве городских квартир в МКД второй вход сделать нельзя, и выделить часть помещения в натуре невозможно.
Таким образом, дарственная на часть квартиры обычно подразумевает долю в праве собственности на нее, что, тем не менее, позволяет собственнику проживать в помещении, регистрироваться по адресу и распоряжаться принадлежащей долей по собственному усмотрению. С 2022 года закон запрещает продажу общей долевой собственности, если это приводит к тому, что на одного проживающего в квартире человека приходится менее 6 кв.м. площади. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными.
При продаже доли закон устанавливает преимущественные права других сособственников жилого помещения на ее выкуп. Для этого им предоставляется 30 дней со дня получения уведомления о предстоящей продаже от продавца. При заключении договора дарения доли в квартире — у дарителя отсутствует обязанность ставить об этом в известность других сособственников жилья. Согласие супруга на дарение требуется лишь в том случае, если объект находится в их общей совместной собственности. Если же супруги выделили свои доли, согласия супруга спрашивать не нужно.
Кому можно подарить долю в квартире
Собственник имущества может подарить его любому физическому или юридическому лицу, за исключением нескольких ограничений (ст. 575 ГК РФ). На практике часто составляется договор дарения доли квартиры между близкими родственниками, так в соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса в этом случае одаряемый освобождается от уплаты подоходного налога. В круг таких лиц входят: супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
В том числе может быть составлена дарственная на двоих человек в равных долях или в любом другом соотношении по решению дарителя:1/2, 1/3, ¼ . Если это посторонние дарителю лицо, организация, или дальние родственники, им придется уплатить НДФЛ с полученного в виде подарка дохода в размере 13%.
Прямой запрет на дарение установлен законом в следующих случаях:
-
договор не может быть подписан законными представителями от имени несовершеннолетних детей, недееспособных лиц;
-
нельзя подарить квартиру работникам медицинских, социальных, образовательных организаций;
-
запрещено дарить дорогостоящие подарки государственным и муниципальным служащим.
Можно подарить долю в квартире другому собственнику. Например, жилое помещение находится в общей долевой собственности, братьев и один из них дарит свою половину второму. Такие сделки достаточно часты между близкими людьми и членами семьи с целью избежать уплаты пошлины, которую будет необходимо уплатить при наследовании.
Нотариальное удостоверение договора дарения доли
В 2025 году вступили в силу законодательные изменения, соответственно которым все договоры дарения между физическими лицами, теперь необходимо удостоверять нотариально. До этого такое требование действовало только в отношении купли-продажи и дарения доли в праве общей собственности на недвижимость.
Необходимость удостоверять договор дарения доли через нотариуса возникла из-за большого количества судебных споров, возникающих в сфере жилой недвижимости. Пользуясь правовой неграмотностью граждан, особенно пожилых, их нередко обманывают путем заключения договоров дарения, после чего они лишаются единственного жилья.
Отменить договор дарения с правовой точки зрения очень сложно, законом ограничен круг оснований для его отмены. Участие нотариуса в сделке гарантирует ее законность, проверку дееспособности дарителя, представленных документов и доверенностей. Это снизит количество мошеннических действий и случаев представления поддельных документов.
Как оформить договор дарения доли через нотариуса
Договор дарения — это двусторонняя сделка, поэтому к нотариусу должны обратиться обе стороны: даритель и одаряемый. Суть сделки — ее безвозмездный характер. Даритель передает одаряемому лицу свое имущество и полностью утрачивает право собственности на него. Одаряемый выражает согласие принять подаренную квартиру. В договоре не должны присутствовать какие-то встречные условия со стороны лица, принимающего дар. Не допускается обещание возмещения, оказания услуг в любом виде. Это сразу меняет характер сделки на возмездный, и как дарение она будет признана ничтожной.
Какие документы потребуются нотариусу
-
Паспорта (иные удостоверения личности) сторон.
-
Правоустанавливающие документы на квартиру, на основании которых даритель ее приобрел.
-
Выписка из ЕГРН, где указаны собственники и возможные обременения.
-
Выписка из домовой книги, в которой указаны зарегистрированные в объекте недвижимости лица.
-
Согласие супруга на сделку, если объект недвижимости был приобретен в браке.
-
Если собственником является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо представить документ (постановление, распоряжение и др.) из органа опеки и попечительства о согласии на совершение данной сделки.
В процессе совершения нотариального действия нотариус:
1) проверяет представленные документы;
2) устанавливает личности сторон и их волеизъявление;
3) разъясняет им суть и последствия заключаемой сделки;
4) проверяет принадлежность имущества;
5) проверяет дееспособность сторон;
6) взаимодействуя с органами Росреестра, ЗАГС и МФЦ, МВД и другими ведомствами и государственными базами, запрашивает выписки из домовой книги, выписки из ЕГРН, проверяет родство сторон и т.д.
В целом дарственная на долевую собственность квартиры не отличается принципиальными особенностями от договора дарения любой другой недвижимости. Документ вступает в силу с момента его подписания сторонами в присутствии нотариуса, который заверяет его своей подписью и печатью. Однако полноправным собственником помещения одаряемый станет только после регистрации перехода права собственности на долю в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Содержание договора дарения
Жестко установленной формы дарственной не существует, однако она должна содержать все обязательные и необходимые реквизиты. Как правило, в любой нотариальной конторе могут представить грамотно составленный образец, используя который можно составить договор дарения. В нем необходимо:
-
подробно описать предмет сделки с указанием кадастрового номера квартиры, доли в ней, адреса;
-
указать степень родства сторон, если дарение между близкими родственниками;
-
четко указать, что помещение передается одаряемому лицу безвозмездно;
Помимо перечисленных положений, в документе должны присутствовать паспортные данные сторон, место регистрации, дата подписания документа. В нем могут быть и другие положения, согласованные сторонами. Например, порядок передачи квартиры, сроки и так далее.
Регистрация перехода прав на квартиру
Регистрация недвижимости на нового собственника закрепляет его право собственности на объект. После этого он вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Заявление, документы и нотариально удостоверенный договор дарения стороны сделки могут представить в орган Росреестра через МФЦ, или прибегнуть к помощи нотариуса.
В последнем случае им не придется выбирать время, чтобы сообща обратиться в МФЦ и ожидать в очереди. Нотариус вправе по просьбе сторон сделки направить документы на внесение изменений в ЕГРН в электронном виде в регистрационный орган. В этом случае регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, тогда как срок ожидания в МФЦ составляет до 10 дней.
Также нотариус представляет в электронном виде в налоговые органы сведения о нотариальном удостоверении договоров дарения.
Возможно ли дарение под условием
В отношении дарственной этот вопрос считается спорным. В законе оговорена только возможность составить договор под отлагательным условием, то есть он может содержать обещание подарить кому-либо долю в квартире при наступлении определенных событий. Например, после окончания вуза одаряемым лицом, вступления в брак, рождения у него ребенка.
На практике же сейчас широко распространена форма договора дарения недвижимости, в том числе доли в квартире, с условием пожизненного проживания дарителя в подаренном жилом помещении. Суды признают такое условие законным, так как в данном случае, одаряемый не оказывает услугу дарителю, как ошибочно полагают некоторые юристы. Он оговаривает условие проживания в своем собственном на момент заключения договора помещении.
Сколько стоит оформить дарственную на долю в квартире
Нотариальные услуги являются платными, но плата взимается не произвольно, а в соответствии с действующим законодательством.
Федеральный тариф на сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, закреплен в Налоговом кодексе. Он составляет 0,5% от суммы договора и не может превышать 20 тыс. рублей. Также оплачивается региональный тариф. Например, для близких родственников в Москве в 2025 году он составляет 7 000 рублей. Региональный тариф в Москве в 2025 году по договору дарения между третьими лицами составляет 9000 рублей.
В нашей нотариальной конторе можно в любой день недели, включая субботу и воскресенье, получить консультацию и заключить договор дарения доли, уточнить цену у нотариуса и направить документы на регистрацию в Росреестр. Нотариус принимает посетителей до 19.00 вечера. Записаться на прием можно по телефону, WhatsApp, и с помощью формы онлайн прямо на сайте.
Судебная практика по вопросу признания договора дарения недействительным:
Суд признал недействительным договор дарения, поскольку воля дарителя на заключение договора дарения принадлежащей ему квартиры не выражена, подпись в документах, послуживших основанием для регистрации перехода права собственности, выполнена другим лицом, что свидетельствует о том, что в силу 168 ГК РФ оспариваемый договор дарения является ничтожной сделкой (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.10.2016 по делу N 33-13880/2016).
Так, например, может быть признан недействительным договор дарения земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости и наоборот — объектов без участка (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515 по делу N А41-2099/2011, Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24).
В другом деле не было получено нотариального согласия супруги дарителя при заключении договора дарения и одаряемые знали о несогласии супруги на отчуждение имущества, суд признал подобное нарушением порядка заключения договора и на основании ст. 168 ГК РФ признал договор дарения недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2015 по делу N 33-9903/2015).
Суд признал недействительным договор дарения, поскольку даритель был признан решением суда недееспособным вследствие заболевания и не мог на момент совершения сделки руководить своими действиями, осознавать их значение (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 03.09.2015 по делу N 33-15153/2015).
